비거주 1주택 장특공제, 지금 결정 갈린다
비거주 1주택 소유자들이 불안해 하고 있다. 이재명 대통령의 양도소득세 장기특별보유공제(장특공제) 축소를 언급했다. 장특공제가 축소되면 나중에 집 팔 때 세금 폭탄을 맞을 수 있다.
그래서 비거주 1주택 친구는 고민을 시작한다. 팔아야 하나, 버텨도 되나, 들어가서 살아야 하나. 이 세 가지 중 하나를 선택하느라 밤잠을 설치고 있다.
선택에 따라 집을 팔 때 수천만 원, 많게는 억 단위 의 세금 차이가 난다.
 |
| 비거주1주택 장특공제 축소 |
지금까지는 “버티면 이겼다”
장특공제는 오래 들고 있으면 세금 깎아준다. 실제로 살면 더 깎아주는 제도다. 그래서 시장은
“일단 사고 오래 들고 가자”로 반응했다.
나도 이 생각으로 버텼다. 솔직히 친구들도 모두 그랬다.
기준이 바뀐다
정부 방향은 “보유 말고, 실제로 살아야 혜택을 주겠다”라고 말한다. 지금까지는 안 살아도 시간만 지나면 세금이 줄어들었다. 앞으로는 안 살면 혜택 거의 못 받을 수도 있다.
이건 단순 세금 조정이 아니다. 부동산 게임 룰이 바뀌는 것이다.
무슨 일이 생기냐
이제 집을 들고 있으면 자동으로 계산이 들어간다. “이 집 계속 들고 가면세금보다 더 오를까?”
여기서 선택이 갈린다. 집값 상승 기대가 애매하면 굳이 세금 부담까지 안고 버틸 이유 없다. 매도를 결정한다.
반대로 더 오를 것이라는 확신이 들면 세금 감수하고 버틴다.
기준은 하나다
기준은 버틸 이유가 있냐 없냐로 좁혀지다. 예전에는 이유 없어도 버티면 돈을 벌었다.
지금은 이유 없으면 버티기 힘들다
정부 의도 vs 시장 현실
정부 생각은 단순하다. “세금 줄여주지 말고, 팔게 만들자”. 그래서 유예를 주고 단계적 폐지 구조 만든다. 시장은 다르게 움직일 수 있다. 세금이 늘어나지만 팔 때 남는 돈이 확 줄어든다. 거기에 갈아타기 비용까지 붙는다. 취득세, 대출, 이자 부담등 줄줄이 팔아도 남는 게 없는 장사다.
그러면 생각이 바뀐다. “이걸 굳이 지금 팔아야 하나?”
그래서 일부는 그냥 버티는 선택을 한다. 결과는 매물 늘 수도 있고 오히려 줄 수도 있다.
왜 이런 정책을 하는 걸까
답은 하나다. 집을 안 팔기 때문이다. 오래 들고 있으면 세금 줄어드니까 굳이 팔 이유가 없다
그래서 매물 안 나오고 가격대를 버티는 행위가 반복된다. 이런 행위를 정부는 끊겠다는 것이다.
노벨경제학상 수상자 제임스 토빈은 “세금은 자산 보유 방식을 바꾸는 가장 강력한 수단이다”
마치며
나도 예전에는 “부동산은 버티면 이긴다”라고 생각했다. 근데 계산 한번 해보니까 달라졌다. 세금 구조 하나 바뀌면 수익보다 세금이 더 커질 수도 있다
특히 이번처럼 보유 혜택이 줄어드는 흐름에서는 버티는 전략이 무조건 정답이 아니다.
하이에크가 이런 말 했다. “정부는 방향은 만들 수 있지만, 결과까지 만들지는 못한다”
지금 상황이 딱 그렇다. 정부는 팔라고 한다. 근데 시장은 버틸 수도 있다
그래서 중요한 건 정책 따라가는 게 아니라 내 상황 기준으로 계산하는 것이다.
👉 이건 세금 정책이 아니라
“버티는 투자에서, 판단하는 투자로 바뀌는 순간이다”
