실수요자 지금 계약하면 진짜 유리할까
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| 무주택자 계약 |
“지금 아니면 기회가 없을까요?” 요즘 가장 많이 나오는 질문이다.
다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료된다. 시간이 정해졌다.
무주택자 입장에서는 흔들릴 수밖에 없다. 매물이 늘었다고 하고, 전세 낀 집도 살 수 있다고 한다.
그럼 지금 계약하면 정말 유리한 걸까.
① 왜 아파트 매물이 늘고 있나
정부는 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 증빙되면 중과를 적용하지 않는다고 밝혔다.
강남3구·용산은 4개월 내 잔금, 기타 조정지역은 6개월 내 잔금·등기 완료가 조건이다.
세금이 커지기 전에 팔아야 하는 다주택자 입장에서는 지금이 사실상 ‘마지막 창구’다.
부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 매물도 최근 한 달 새 10% 이상 증가했다.
하지만 여기서 오해가 하나 있다. 매물이 늘었다고 해서 반드시 가격이 무너지는 건 아니다.
특히 6~10억대 실수요 구간은 오히려 버티는 흐름도 보인다.
② 무주택자 갭투자, 정말 열린 걸까
이번 보완책의 핵심은 임차인이 거주 중인 주택에 대해 실거주 의무를 최대 2년 유예해 준다는 점이다. 전세를 안고 매수해도 임대차 종료 후 입주할 수 있다.
토지거래허가구역에서도 허가일 기준 6개월 내 입주, 2년 실거주 조건을 충족하면 된다.
문장만 보면 길이 열린 것처럼 보인다. 하지만 나는 여기서 항상 이렇게 말한다.
“정책이 허용한다고 해서, 금융이 허용하는 건 아니다.”
③ 대출, 현실적으로 가능하나
예를 들어 15억 아파트, 전세 6억이 끼어 있다고 하자. LTV 40%라면 대출 6억이 가능해 보인다. 하지만 전세보증금 6억이 이미 선순위다. 결국 후순위 대출이거나 사실상 자기자본 비율이 크게 올라간다.
생애최초 70% LTV라도 은행은 전세 선순위를 매우 보수적으로 본다.
이 말은 곧 현금이 부족하면 구조 자체가 성립되지 않는다는 뜻이다.
나는 무주택 상담을 받을 때 항상 “잔금 시점 통장 잔고가 얼마냐”부터 묻는다.
대출 가능액이 아니라 실제 집행 가능한 자금이 중요하다.
④ 신규 지정 조정지역은 무엇이 다른가
지난해 10월 이후 신규 지정된 조정대상지역은 잔금 기한이 4개월이 아닌 6개월로 완화됐다.
그리고 잔여 임차기간이 6개월 미만이라면 매수자가 무주택자로 제한되지 않는다.
이 차이는 작아 보이지만 전략을 바꾼다. 신규 지역은 시간 여유가 있고, 기존 지역은 속도전이다. 이걸 모르고 접근하면 계약 후에 당황하게 된다.
⑤ 5월 이후 시장은 어떻게 될까
전문가들 사이에서는 유예 종료 이후 매물 잠김 가능성도 거론된다. 일시적 2주택자, 1주택자 매도 물량이 줄어들면 가격은 다시 매도자 우위로 돌아설 수 있다. 나는 이 부분을 과장하지는 않는다. 다만 분명한 건 지금은 정책으로 열려 있는 구간이라는 점이다. 가격이 싼 시기라기보다 조건이 완화된 시기다.
마치며
나는 집을 투자 대상으로만 보지 않는다. 현금흐름 구조의 일부로 본다.
무주택자에게 지금은 분명 기회일 수 있다. 하지만 모든 사람에게는 아니다.
✔ 전세보증금이 LTV를 얼마나 잠식하는지
✔ 잔금일까지 확보 가능한 현금이 얼마인지
✔ 2년 뒤 실입주가 가능한 상황인지
✔ 금리 1%p 상승 시 감당 가능한지
이 네 가지를 계산하지 않으면 ‘기회’는 ‘압박’으로 바뀐다.
요즘 시장은 싸서 사는 부동산 시장이 아니다. 구조를 이해한 사람이 사는 시장이다.
5월 9일 다주택자 중과세 유예가 끝난다. 조급함이 아니라 계산이 필요하다. 당신의 현금흐름이 가장 중요하다.
