1주택자 세 낀 매매 허용 검토, 부동산 규제 방향 바뀌는 이유
정부는 비거주 1주택자에게 집을 팔라고 한다. 그런데 팔 방법이 없다. 정부는 전세대출은 회수하려 하고 동시에 집은 팔 수 있게 해준다. 모순처럼 보이지만 지금 부동산 정책의 키워드다. 비거주 1주택자에 대한 규제와 퇴로를 동시에 행사하겠다는 것이다.
왜 갑자기 ‘세낀 매매’가 등장했나
정부가 보고 있는 문제는 단순하다. 집은 많은데 시장에 안 나온다. 팔 수 없기 때문이다.
특히 토지거래허가구역에서는 세입자가 있는 집은 거래가 거의 막힌 상태다
그래서 나온 카드가 “세 낀 매매 허용”이다
정책 구조 핵심
지금 정책은 이렇게 돌아간다
1) 규제
- 비거주 1주택자 전세대출 회수
- 대출 규제 강화
2) 퇴로
- 세입자 있는 집 매도 허용 검토
- 일부 조건 완화
비거주 1주택자의 대출은 막지만 빠져나갈 길은 열어준다는 의미가 깔려있다.
왜 1주택자까지 확대하려는가
기존 구조는
- 다주택자 → 세 낀 매매 가능
- 1주택자 → 불가능
형평성 논란이 제기되었다.
실제 시장에서도 “왜 다주택자는 되고 우리는 안 되냐”는 반응이었다.
그래서 정부 판단이 바뀐것이다. 지금은 수요 억제보다 공급이 더 중요하다는 상황을 인식한 것이다.
실제 시장 영향
정부의 정책은 매물증가를 노리는 것이다. 실제로 이미 변화가 나타나고 있다.
- 서울 매물 5만 → 7만 증가
- 일부 지역 매물 80% 이상 증가
하지만 서울 안에서 강남과 비강남으로 구별되는 매물 양극화 현상이 벌어지고 있다. 강남권은 매물이 증가하고 있지만 그외 자치구에는 매물 변화가 미미하다. 정책 효과도 지역별로 다르게 나타나는 것이다.
위험한 부분
그런데 이 정책이 갭투자를 자극할 가능성이 높을 수도 있다는 우려가 나온다. 세낀 매매의 허용은 전세 끼고 집을 살 수 있도록 자극하는 것이기 때문이다. 시장에선 투기가 증가할 수 있다. 또 다시 주택 가격의 왜곡 가능성이 높아질 수 있다. 결국 세낀 정책은 공급과 투기와의 전면전과 다름없는 것이다.
부동산 시장 흐름
지금 정책 흐름은 세 단계의 과정을 거칠 수 있다.
1단계
대출 규제 → 매도 압박
2단계
매도 허용 → 매물 증가
3단계
시장 안정 유도
즉 정부 정책의 강제성을 동원해 매물이 나올 수 있도록 압박하는 것이다.
마치며
이번 정책의 본질은 집을 팔 수 밖에 없는 구조를 만드는 것이다. 그 방법으로 대출은 막고 거래는 풀어주는 것이다. 쉽게 말해 규제는 더 강해지고 퇴로는 점점 더 정교해 질 것으로 보인다.
